フリーランスになると賃貸物件を借りるのが難しい？理由と審査を通過するための対策

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フリーランスへの転向を機に、住環境を変えようと転居したり、仕事に打ち込むために事務所を借りたりと、不動産物件を賃貸しようと考えている方は多いでしょう。

しかし、ここでひとつ問題があります。

「フリーランスになると賃貸物件を借りるのが難しくなる」といわれているのです。

果たして、本当にフリーランスだと賃貸物件を借りるのは難しいのでしょうか？

フリーランスでも借りやすい物件選びのポイントや、不利な状況を解決して契約を成功させるための対策を紹介します。

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フリーランスになりたての人は賃貸物件を借りるのが難しい？4つの理由

賃貸のマンション・アパート・事務所を借りたいのに「フリーランスだから」という理由で不利な扱いを受けるケースはめずらしくありません。

ヤフー知恵袋に寄せられた実際の悩みをみてみましょう。

フリーランスが賃貸マンションを借りるのは厳しいのでしょうか。フリーランスエンジニアをしています。ここ2年の月収は90〜120万と安定してます。今まで実家暮らしでしたが、27歳にもなったし、一人暮らしをしたいと思い賃貸マンションを借りようとしたら、無理ですって言われました。理由はフリーランスだから。都内で、管理費込みで95,000円の物件です。終身雇用崩壊し、同じ会社に長年勤めてもあまり給料が上がらない、かつ、自由な働き方ができない会社が時代遅れになりつつある時代に突入したのにも関わらず、フリーランスだからいう理由で借りれないのはとても腹が立つ。

引用元：Yahoo!知恵袋

27歳で月収は90万～120万円だから、一般企業の会社員や公務員として働く同年代の人と比べればかなりの高収入ですが、フリーランスだからという理由だけで賃貸マンションの契約を断られてしまったそうです。

しっかりとした収入もあるのに、なぜ「フリーランスだから」という理由で賃貸物件を断られてしまったのでしょうか？

1.フリーランス＝収入が不安定というイメージがつきまとう

「フリーランス」という用語が社会で使われるようになって日は浅く、どんな人を指すのかさえ知らない人も少なくありません。

フリーランスに正確な定義は存在しませんが、政府は「実店舗をもたず、雇人もいない自営業主や一人社長であって、自身の経験や知識、スキルを活用して収入を得る者」だと定義しています。

しかし、社会ではまだ「フリーター」や「非正規労働者」と似たようなものだと勘違いして、厳しい評価をもっている人が多いというのが現実です。

「定まった会社や組織に勤めているわけではないから収入が不安定だ」というイメージが強く、賃貸物件の契約に際した審査で「ちゃんと家賃を支払ってくれるのか？」という不安を招いて契約を断られてしまうケースはめずらしくありません。

2.在籍確認ができないので本当に働いているのかわからない

賃貸契約の審査では、勤務先に「〇〇さんという方は実際にそちらで働いていますか？」と尋ねる在籍確認がおこなわれることがあります。

しかし、フリーランスは定まった勤務先をもたないので、在籍確認が取れません。

ほとんどがいわゆる一人社長なので、たとえ事務所を別に借りていても「その人ならここで働いています」と説明してくれる上司や同僚もいないでしょう。

本人が「フリーランスのエンジニアです」「フリーライターとして働いています」と説明しても、実際に働いているのか確認できないので、審査では不利になります。

3.万が一の滞納時に督促の連絡を取りにくい

賃貸物件の契約で会社員や公務員のほうが圧倒的に有利なのは、収入の安定性だけが理由ではありません。

会社員や公務員なら、万が一の家賃遅れや滞納が生じても勤務先に連絡すれば逃げようもないからという理由も挙げられます。

一方で、フリーランスだと連絡が取れるのは本人や家族だけです。

家賃遅れや滞納時に督促の連絡を取りにくいという理由からも、フリーランスは不利な立場に置かれています。

4.仲介業者が理解してくれても物件オーナーの理解を得にくい

賃貸物件の契約は、不動産会社などを仲介業者とするのが一般的です。

しかし、最終的に契約の可否を判断するのは物件オーナーや大家であり、仲介業者が審査で問題なしと判断してもオーナーの一存によっては契約を断られてしまうことがあります。

賃貸物件のオーナーは比較的高齢の人が多く、フリーランスという新しい働き方を知らなかったり、理解を示していなかったりして契約を断られてしまうケースもめずらしくありません。

仲介業者を責めても「オーナーさんの意向なので…」と返されるだけで話が終わってしまうでしょう。

フリーランスでも賃貸契約しやすい物件選びのポイント

フリーランスが賃貸契約を成功させるためには、会社員のころとは違った視点から物件を選ぶ必要があります。

どんな物件ならフリーランスでも契約しやすいのでしょうか？

1.オーナー・大家と直接契約できる物件

入居審査をおこなうのは仲介業者や家賃保証会社です。

各社が独自の基準を設けて審査していますが、フリーランスはさまざまな面から不利な評価を受けやすいので、審査落ちしやすくなります。

つまり、フリーランスが賃貸物件を借りるときの難敵は仲介業者や家賃保証会社です。

物件オーナーや大家と直接契約できる物件なら、交渉相手はオーナーや大家になるので難敵である仲介業者や家賃保証会社の審査は回避できます。

物件オーナーや大家なら審査が甘いというわけではありませんが、フリーランスといってもしっかりと収入があることを熱心に説明すれば契約に応じてくれるかもしれません。

当然、人と人との交渉になるので、お願いする際の態度や言葉遣い、服装なども気を付けましょう。

2.空き状態が長い物件

賃貸物件は、基本的に条件が良い物件ほど早く入居者が決まります。

どこかに悪い条件がある物件はなかなか入居者が決まらず空き状態が続くのが、オーナー・大家の悩みのタネです。

空き状態が長いと、仲介業者やオーナー・大家は「少々不安でもなんとか借り手をつけたい」という心理になるので、審査基準が緩やかになる可能性が高いでしょう。

敷金・礼金0円や前家賃不要のフリーレント、1年間家賃半額など、さまざまなサービスがつけられることも多いので、お得に入居できるかもしれません。

3.家賃が相場よりも安い物件

賃貸物件を選ぶ際は「家賃は月収の30％以下」が妥当といわれています。

ただし、これは会社員や公務員の場合の基準です。

フリーランスは不測の事態で収入が激減するおそれがあるうえに、会社員や公務員と比べれば健康保険料や税金の面で支出が大きいので、月収の30％を住居費に充てるのは難しいと評価されやすい傾向があります。

譲れる範囲で条件を妥協し、家賃が相場よりも安い物件を選ぶといいでしょう。

フリーランスなら、おおむね月収の20％、最大でも25％を基準として物件を探してください。

4.フリーランスに理解のある仲介業者を探す

入居希望者とオーナー・大家の間を橋渡しするのが仲介業者の役割です。

賃貸物件を扱っている不動産会社のなかには、フリーランスという働き方に理解を示し、オーナー・大家に対して積極的にはたらきかけてくれるところもあります。

物件探しを相談している段階でフリーランスに対する理解が低かったり、難色を示していたりする仲介業者だった場合は、ほかの会社を訪ねて理解度が高い仲介業者を探したほうがいいでしょう。

賃貸物件の仲介には、その物件を仲介できるのは特定の一社だけとする専任媒介と、複数の業者に仲介を依頼できる一般媒介とがあります。

賃貸情報のなかに「一般媒介」という記載がある場合は、情報を掲載している業者ではなくても仲介が可能なので、別の業者に仲介を依頼すれば契約できるかもしれません。

賃貸契約の入居審査に落ちたくない！スムーズに審査を通過するための5つの対策

フリーランスが賃貸物件の入居審査に通るためにはどんな対策が有効なのでしょうか？

スムーズに審査を通過するための対策を紹介します。

対策1：職業は「フリーランス」ではなく専門職の肩書を記載する

物件探しのヒアリングシートや入居審査の申込書には、かならず職業欄があります。

職業欄には「フリーランス」と書くのではなく、システムエンジニア・プログラマー・webデザイナー・ライターなど専門職の肩書を書きましょう。

単にフリーランスと書いただけでは、どんな仕事をしているのかもわかりません。

理解が低い仲介業者が相手だと、フリーターと誤解されてしまうおそれもあります。

ヒアリングの際には、職業欄への記載とあわせて詳しい仕事内容も説明しておきましょう。

対策2：収入証明を用意しておく

フリーランスの不利な点は「収入が不安定」というイメージが強いことです。

実際には決まった取引先から定期的に案件を受託しており、会社員並み、あるいはそれ以上の収入を得ていても、仲介業者や家賃保証会社、物件オーナー・大家の多くは「いつ収入が落ちてしまうかわからない」という疑いの目を向けてきます。

収入が安定している、約束どおり家賃を支払うだけの経済力があるという証明のために、収入証明を用意しておくといいでしょう。

フリーランスの収入証明

会社員や公務員なら、直近数か月分の給与明細や源泉徴収票を提示すれば収入証明になるが、フリーランスの場合はこれらが存在しません。

フリーランスの収入証明になるのは次のような資料です。

収入証明になる資料	内容
確定申告書の控え	✓前年の確定申告書の控えで税務署の収受印が押してあるもの ✓e-Taxを使った電子申告の場合は送信日時が記載されているもの
所得税の納税証明書	✓納税額と所得金額の証明 ✓税務署の窓口・郵送・電子納税証明書で取得可能
住民税の課税証明書	✓所得額と課税額の証明 ✓住居地の役所、コンビニのマルチコピー機で取得可能
預金通帳の写し 口座の取引明細	✓特定の取引先から決まって報酬を受け取っていることの証明 ✓直近3～6か月分の通帳の写しや取引明細を提出するのが一般的

フリーランス1年目の収入証明はどうする？

フリーランスになりたての1年目で、まだ確定申告もしていない段階だと、確定申告書の控えは存在しません。

税額も前職の収入にもとづいたものなので、別の資料の提出を求められてしまいます。

現実的にフリーランス1年目で新たに賃貸物件を借りるのは困難です。

ただし、前職と関連のある職種で独立して同じ程度の収入を得ている状況なら、前職の源泉徴収票と直近の口座明細で「今までどおり安定した収入がある」と説明すれば納得してもらえる可能性があります。

仲介業者や家賃保証会社の判断次第ですが、まずは物件探しの段階で仲介業者に正直に説明して、どんな方法で収入を証明すればいいのか相談するといいでしょう。

「ぜひ借りてほしい」と考えている仲介業者なら、なんとか審査に通過できるようにアドバイスをもらえるはずです。

対策3：連帯保証人を用意する

ひと昔前だと、賃貸物件を借りる際には連帯保証人が必須でした。

しかし、遠方で身近なところに連帯保証人がいない、近親者に経済的な力がなく保証人になってもらえないといったケースが多く、連帯保証人を用意できないばかりに賃貸物件を借りることができないという人は少なくなかったようです。

この状況を変えたのが家賃保証会社の登場でした。

国土交通省の調査によると、2020年度は家賃保証会社の利用率が約80％にのぼり、連帯保証人を求めるケースは減っています。
参照資料：家賃債務保証の現状

現在、入居審査は仲介業者やオーナー・大家ではなく家賃保証会社と契約できるかどうかにかかっているといえる状況です。

家賃保証会社は、おもに収入や職業の面から契約の可否を審査しているので、フリーランスだと不利な判断を下される事態は避けられません。

仲介業者からオーナー・大家に交渉してもらい、家賃保証会社との契約ではなく連帯保証人を立てることで入居を認めてもらえないか交渉すれば、厳しい審査を経ることなく賃貸物件を契約できる可能性が高まります。

また、家賃保証会社の審査で「少し厳しいが、連帯保証人を立てれば契約は可能」という回答が返ってくることもあるので、いざというときに連帯保証人をスムーズに承諾してもらえるよう、前もって約束を取り付けておくといいでしょう。

対策4：在籍確認に協力してもらう

入居審査におけるフリーランスの弱みのひとつが「在籍確認が取れない」ことです。

もしクライアントの客先に常駐するような契約なら、クライアントに協力してもらって在籍確認に対応してもらうといいでしょう。

ただし、会社を経営している友人などに「社員として雇っているということにしておいて」などと依頼するのはやめてください。

申し込みに虚偽があることが発覚するとあとでトラブルになり、賃貸契約を解除されてしまう危険があります。

事業内容を説明できる資料で代えられることもある

在籍確認は「本当に仕事をしているのか？」を確かめるためのものです。

完全在宅のフリーランスだと在籍確認には対応できませんが、資料を揃えれば事業の実態を示すことは可能でしょう。

自社のホームページのURL、パンフレット、チラシ、名刺など、事業内容を説明できる資料を提示することで在籍確認に代えられることもあるので、審査に際して積極的に示してください。

対策5：過去の家賃滞納を解消しておく

過去にも家賃保証会社を利用しており、滞納を放置している場合は要注意です。

一般社団法人全国賃貸保証業協会（LICC）という組織に加入している業者の間では、過去の申し込み状況や家賃滞納の情報が共有されています。

新たに別の家賃保証会社で審査を申し込んでも過去の滞納がバレてしまい、断られてしまうでしょう。

代表的な加盟会社は全保連・エルズサポート・ジェイリースなどです。

LICC会員の家賃保証会社に対して滞納がある場合は、まず過去の滞納分を清算してから転居を考えたほうが賢明です。

また、オリコ・ライフ（あんしん保証）・エポス（ROOM ID）など信販系の保証会社では、審査に際してCICやJICCといった信用情報機関からクレジットカードの滞納や携帯・スマホの機種分割払いの滞納などの情報を取り寄せています。

審査において不利な情報はできるだけなくしておいたほうがいいので、不安があればCIC・JICCに問い合わせて自分自身の信用情報を確認しましょう。

【参考サイト】
情報開示とは｜CIC
開示を申し込む｜JICC

さいごに

フリーランスは、収入が安定しないうえに家賃滞納が起きたときの督促が難しいといったイメージから、マンション・アパートといった賃貸物件を借りるのは難しいというのが現実です。

経営が軌道に乗って収入が安定していても「フリーランスだから」という理由だけで契約を断られてしまうケースも少なくありません。

しかし、物件選びのポイントを把握したうえで、収入証明を示すなどの対策を尽くせば、フリーランスになりたての立場でも賃貸物件を借りられる可能性があります。

難しい立場ではありますが、契約を断られたら別の仲介業者に相談する、家賃保証会社の審査に落ちても連帯保証人を用意するなどの方法であきらめずにチャレンジしましょう。

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